ABERTA A DIVERGÊNCIA SE AS COTAS CONDOMINIAIS PODEM OU NÃO SEREM COBRADAS PELA FRAÇÃO IDEAL DE CADA APARTAMENTO

A cobrança das cotas condominiais, como tem sido feitas costumeiramente e que até então aceitas plenamente pelo Poder Judiciário, tem como base o critério da fração ideal exceto se a convenção do condomínio prevê forma diversa.

É o que menciona o artigo 1336, I do Código Civil, vejamos: “Art. 1.336. São deveres do condômino: I – contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção.”

O artigo 24, §3º da lei 4.591/64 (Incorporação Imobiliária e Condomínios) já previa que nas assembleias gerais o voto se daria pela fração ideal que o condômino detém, o que leva ao entendimento de que a cobrança das cotas levasse em conta o mesmo critério.

Contudo, há pouco mais de um ano, em 21/07/2021 foi publicada decisão no Recurso Especial nº 1837019 no qual o Ministro Marco Buzzi (STJ) entendeu que é ilegal a cobrança das cotas pelo critério da fração ideal, abrindo uma divergência que até então não existia ou, ao menos, não era relevante por conta do ínfimo número de decisões no mesmo sentido.

Segundo o Ministro, as áreas comuns dos edifícios não são utilizadas com mais frequência por aqueles que possuem uma maior fração ideal, razão pela qual não devem custear um valor mais alto. Tal tese beneficia aquelas unidades de cobertura duplex, maiores do que os apartamentos-tipo.

Ainda em sua decisão, o magistrado entendeu que o cálculo da fração ideal não é simples, deve levar em consideração a norma técnica NBR 12.721/06, levando-se em consideração as áreas exclusivas de cada unidade que, inclusive, podem implicar cálculo de áreas equivalentes, no caso de sacadas por exemplo, e as áreas de uso comum, estas na proporção da área exclusiva.

Pontuou ainda que as despesas gerais de conservação do edifício não podem ser consideradas como tributos. O IPTU, por exemplo, é cobrado de acordo com o valor do imóvel, sendo que o imóvel maior deve custear um tributo maior. Ao contrário, as despesas com manutenção, zeladoria, elevadores etc. são custos de divisão equitativa e devem ser repartidas igualmente entre os que detém uma fração ideal maior e menor. Aquele que tem maior área, em tese, não utiliza mais o elevador, os serviços de zeladoria dentre outros.

A aguardar como se comportará o judiciário em futuras decisões sobre o assunto.